近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污ng>

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不(bù)确窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产(chǎn窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。