5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思