近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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