文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货(熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了