万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗"北京房(fáng)圈大消息！顶(dǐng)级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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