5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(x平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思ìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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