导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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