近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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