OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(s中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥hà)和张江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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