近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募RE蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的IT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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