近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiān2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用g)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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