文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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