文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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