导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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