万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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