近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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