“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有大(dà)的(de)国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售(shòu)情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一(yī)个很(hěn)明(míng)显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本(běn)市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民(mín)营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最(zuì)低的(de)；建安(ān)成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳(wěn)健特色(sè)的国(15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸guó)央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特(tè)点。一方面，在(zài)于(yú)它本(běn)身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的(de)两年市(shì)场没有(yǒu)想象得(dé)那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的(de)复(fù)苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国(guó)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国(guó)回(huí)报灵(líng)活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样(yàng)较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍(bèi)以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中(zhōng)介服务(wù)、家用(yòng)电(diàn)器、物(wù)业管(guǎn)理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料(liào)端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对(duì)地(dì)产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内装更新的(de)需求也会越来越(yuè)多(duō)。美(měi)国过(guò)去的(de)数(shù)据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关(guān)赛(sài)道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司(sī)一季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价(jià)值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价(jià)值派基金经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉寂(jì)，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报(bào)中(zhōng)他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类标的(de)情有独(dú)钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分(fēn)析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意(yì)，能做到提价难(nán)度(dù)是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到(dào)期(qī)之(zhī)后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的(de)服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸