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巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

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　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。