导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(di值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别ào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别增速可能超预期。

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