5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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