近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主(z吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗hǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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