近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REI长征有多长公里 红军长征一共用了几年Ts的(de)分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长征有多长公里 红军长征一共用了几年长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析长征有多长公里 红军长征一共用了几年，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 长征有多长公里 红军长征一共用了几年