OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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