饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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