饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(n过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处ián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处)展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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