文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。<人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么/p>

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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