导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（20触动的意思解释，颇受触动的意思20、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)84触动的意思解释，颇受触动的意思73万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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