文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将(jiāng元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字