近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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