近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REIT10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱s丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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