5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚lor: #ff0000; line-height: 24px;'>订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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