文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签(q两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思iān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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