饱(bǎo)受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对宁波慈溪的邮编是多少于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)宁波慈溪的邮编是多少序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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