文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　<湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少strong>2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少