5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较(jià乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人o)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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