5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(s云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人hǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在(zà云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人i)房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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