5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(d随性是什么意思，女人随性是什么意思ì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)随性是什么意思，女人随性是什么意思于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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