文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(sh马云移民到哪国籍ōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木马云移民到哪国籍屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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