OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)勿必和务必的区别，务必是什么意思呀跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始勿必和务必的区别，务必是什么意思呀权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(c勿必和务必的区别，务必是什么意思呀hōng)分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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