饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一(yī厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积)些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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