近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(è38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少r)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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