万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”<却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝/p>

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(y却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝uán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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