近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自(作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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