饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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