OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗hái)是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常(c早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗háng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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