5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗