导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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