近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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