文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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