文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的印信是什么意思？ 印信和书信一样吗需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。印信是什么意思？ 印信和书信一样吗

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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